มาตรการผ่อนคลาย LTV แล้วจะกระตุ้นยอดขายอสังหาฯ ได้จริงหรือ?

ประกาศจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่องการผ่อนปรนมาตรการ LTV ชั่วคราว ตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564 -31 ธันวาคม 2565

จากการที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศหนังสือเวียนเรื่อง การผ่อนปรนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564 – 31 ธันวาคม 2565 โดยพิจารณาสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 มีผลต่อความไม่แน่นอนและมีโอกาสยืดเยื้อสูง ซึ่งหนึ่งในภาคธุรกิจที่ยังได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก ก็คือ ภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ซึ่งที่ผ่านมา ธปท. ก็ได้ติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดและต่อเนื่องพบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณการเก็งกำไรอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับหนี้ครัวเรือนในภาพรวมที่แม้จะมีสัดส่วนค่อนข้างสูง แต่ยังคงมีกลุ่มผู้กู้ที่มีศักยภาพในการจัดหาที่อยู่อาศัย และมีความสามารถในการชำระหนี้ได้ รวมถึงในปัจจุบันสถาบันการเงินและสถาบันการเงินเฉพาะกิจ (SFIs) มีมาตรฐานในการให้สินเชื่อที่เหมาะสม ทำให้ความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่สืบเนื่องจากสถานการณ์การเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์มีจำกัด ธปท.จึงออกหนังสือฉบับนี้เพื่อผ่อนปรนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว โดยมีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมเงินตั้งแต่วันที่ในหนังสือฉบับนี้เป็นต้นไป จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วง 9 เดือนแรก ของปี 2564

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วง 9 เดือนแรก ของปี 2564

จากรายงานสภาวะทางเศรษฐกิจของประเทศไทยในไตรมาส 3 ปี 2564 ที่ปรับตัวลดลงร้อยละ -0.3 เมื่อเทียบกับการขยายตัวร้อยละ 7.6 ในไตรมาสที่สองของปี 2564 เนื่องจากได้รับผลกระทบของการแพร่ระบาดของโควิด-19 เป็นระลอกที่สี่ซึ่งทวีความรุนแรงมากขึ้น จากสายพันธุ์เดลต้า และส่งผลให้ทางด้านสาขาก่อสร้างปรับตัวลดลงร้อยละร้อยละ -4.1 เช่นกัน เมื่อเทียบกับการขยายตัวร้อยละ 3.9 ในไตรมาสก่อนหน้า เป็นการลดลงทั้งในการก่อสร้างภาครัฐ และภาคเอกชน ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการปิดแคมป์คนงานในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยการก่อสร้างภาครัฐลดลงร้อยละ -6.2 เมื่อเทียบกับการขยายตัวร้อยละ 7.0 ในไตรมาสก่อนหน้า และการก่อสร้างภาคเอกชนลดลงร้อยละ -0.5 ต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สี่ โดยเป็นผลมาจากการลดลงต่อเนื่องของการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลให้สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 3 ปี 2564 ทั้งด้านอุปทานด้านการออกใบอนุญาตสรรที่ดินลดลงติดต่อกันเป็นไตรมาสที่หก การออกใบอนุญาตก่อสร้างลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่เจ็ด และอุปสงค์ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวนหน่วยลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่เจ็ด และมูลค่าลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สี่แล้ว

รายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในภาพรวม 9 เดือนแรกของปี 2564 (มกราคม – กันยายน) โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ไว้ว่าเศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 สี่ระลอกด้วยกัน มีอัตราการขยายตัวติดลบในไตรมาส 1 ร้อยละ -2.6 แต่ไตรมาส 2 มีอัตราขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 แต่เป็นการขยายตัวเพิ่มขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่ต่ำผิดปกติในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และไตรมาส 3 กลับมาติดลบอีกครั้งร้อยละ -0.3 ส่งผลให้ทั้งอุปทานและอุปสงค์ของตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวลง โดยเฉพาะตลาดอาคารชุด ซึ่งได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ไม่สามารถเดินทางเข้าประเทศได้

ทั้งนี้ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ใน 9 เดือนแรกปี 2564 (มกราคม – กันยายน) มีการหดตัวลงร้อยละ -29.8 ของจำนวนหน่วย ขณะที่มูลค่าหดตัวร้อยละ -15.5 ซึ่งมูลค่ามีการหดตัวน้อยกว่าจำนวนหน่วย และพบว่าในช่วงระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3 และเป็นการเพิ่มขึ้นในที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนอาคารชุดมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในระดับราคา 1.51 – 2.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8

อันดับ 1 กรุงเทพมหานคร จำนวน 60,001 หน่วย ลดลงร้อยละ -19.5 และมีมูลค่า 260,833 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.2 โดยมีที่อยู่อาศัยแนวราบโอนมากในเขตคลองสามวา สายไหม และหนองจอก ส่วนอาคารชุดโอนมากในเขตจัตุจักร วัฒนา และห้วยขวาง

อันดับ 2 จังหวัดชลบุรี จำนวน 19,062 หน่วย มูลค่า 45,886 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนและมูลค่าร้อยละ -7.1และ ร้อยละ -7.3 ตามลำดับ โดยมีที่อยู่อาศัยแนวราบโอนมากในอำเภอศรีราชา บางละมุง และเมืองชลบุรี ส่วนอาคารชุดโอนมากในอำเภอบางละมุง ศรีราชา และเมืองชลบุรี

อันดับ 3 จังหวัดปทุมธานี จำนวน 18,114 หน่วย มูลค่า 42,296 ล้านบาท จำนวนลดลงร้อยละ -3.8 แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.9 โดยมีที่อยู่อาศัยแนวราบโอนมากในอำเภอคลองหลวง ลำลูกกา และเมืองปทุมธานี ส่วนอาคารชุดโอนมากในอำเภอคลองหลวง เมืองปทุมธานี และธัญบุรี

อันดับ 4 จังหวัดนนทบุรี จำนวน 17,178 หน่วย มูลค่า 57,125 ล้านบาท จำนวนลดลงร้อยละ -3.7 แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.9 โดยมีที่อยู่อาศัยแนวราบโอนมากในอำเภอบางบัวทอง บางใหญ่และบางกรวย ส่วนอาคารชุดโอนมากในอำเภอเมืองนนทบุรี ปากเกร็ด และบางบัวทอง

อันดับ 5 จังหวัดสมุทรปราการ จำนวน 15,843 หน่วย มูลค่า 44,577 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนและมูลค่าร้อยละ -14.8 และ ร้อยละ -7.1 ตามลำดับ โดยมีที่อยู่อาศัยแนวราบโอนมากในอำเภอเมืองสมุทรปราการ บางพลี และบางบ่อ ส่วนอาคารชุดโอนมากในอำเภอเมืองสมุทรปราการ บางพลี และบางเสาธง

บทวิเคราะห์เรื่อง การผ่อนเกณฑ์ LTV ให้กู้ได้ 100% และการคลี่คลายของโควิดมีผลต่อการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหา

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ทำการประเมินไว้ว่า หากเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้น สถานการณ์โควิดทุเลาลง ภาวะเงินเฟ้อในประเทศไม่รุนแรง การผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการ LTV ในครั้งนี้ จะช่วยหนุนให้ตลาดที่อยู่อาศัยทยอยปรับตัวดีขึ้นในช่วงปี 65 ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศตลอดช่วงเวลาของมาตรการฯ จะเพิ่มขึ้นจากที่เคยคาดไว้คิดเป็นมูลค่าราว 18,000 – 30,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับกรณีที่ไม่มีมาตรการฯ ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งปี 64 น่าจะมีจำนวนอยู่ที่ประมาณ 2.4 แสนหน่วย หดตัว 33.1% จากปี 63 โดยจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด (70 จังหวัด) อาจลดลงมากกว่าครึ่งจากปี 63

ทั้งนี้ ผลของการผ่อนคลายมาตรการ LTV น่าจะเปิดโอกาสให้สินเชื่อบ้านเติบโตในกรอบที่สูงขึ้นในปี 65 โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินเบื้องต้นว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV จะทำให้สินเชื่อบ้านปี 65 มีโอกาสเติบโตเพิ่มเติมได้ประมาณ 0.3-0.7% ไปอยู่กรอบ 4.8-5.2% สูงขึ้นกว่ากรอบคาดการณ์ปี 64 ที่ 4.2-4.5% ขณะที่ประเด็นที่ต้องติดตามจะอยู่ที่การประเมินความพร้อมในการก่อหนี้ก้อนใหม่หรือรีไฟแนนซ์หนี้เดิม ซึ่งจะครอบคลุมไปถึงความเสี่ยงด้านเครดิตและความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ที่อาจเผชิญปัญหาหนี้สินที่เพิ่มขึ้นหลังโควิด รวมถึงสถานการณ์รายได้และการจ้างงานที่อาจยังไม่กลับมาสู่ภาวะปกติอย่างเต็มที่ อันอาจทำให้เงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อสำหรับลูกหนี้แต่ละรายท้ายที่สุด จะแปรผันตามเงื่อนไขต่างๆ ดังกล่าวนี้ด้วย

บทสรุป การมองภาพรวมทั้งตลาดอสังหาฯ จากพอใจ แอสเซท

COVID-19 คงไม่หายไปจากโลกของเราโดยเร็วภายใน 1-2 ปีนี้แน่ๆ จากการที่ยังไม่สามารถควบคุมการแพร่กระจายและกลายพันธุ์ได้อย่างสมบูรณ์ด้วยวัคซีน หรือมาตรการที่มีอยู่ ณ ปัจจุบัน รวมถึงผู้คน ก็ยังจำเป็นต้องใช้ชีวิตต่อ ทำธุรกิจ มีการเดินทาง มีการพบปะ แม้ Virtual reality จะเข้ามามีบทบาทแทนที่ได้บางส่วนในอนาคต แต่ก็ยังไม่ใช่ อนาคตอันใกล้มากๆนี้ ทั้งนี้แม้ภาคธุรกิจจะเริ่มมีการนำเทคโนโลยี เข้ามาประยุกต์ใช้บ้างแล้วกับธุรกิจอสังหาฯ แต่เรื่องการซื้อขายทรัพย์/สินค้าที่มีมูลค่ามาก เช่นอสังหาฯ ก็ยังคงจำเป็นต้องใช้การสำรวจด้วยตัวเองอยู่ ในขั้นสุดท้ายของการตัดสินใจ

• ความมั่นใจเรื่องสุขภาพ: ส่วนนึงของฝั่งผู้ซื้อจะมีฐานอายุที่มากระดับ 30-40 ขึ้นไป ซึ่งก็ถือว่าเป็นกลุ่มเสี่ยงหลักๆ ในด้านปัญหาสุขภาพจากโควิด-19 ซึ่งมักจะ ไม่เสี่ยง ตั้งแต่ก้าวแรกของการออกไปดูทรัพย์ด้วยตัวเอง ทำให้ยอดการขอเข้าชมทรัพย์ไม่ได้คึกคัก เดินทางพบปะได้อย่างอิสระเหมือนแต่ก่อน
• สภาพคล่องทางเศรษฐกิจ: (โดยเฉพาะฝั่งผู้ซื้อ) เป็นเรื่องธรรมดาที่เมื่อมีผู้ได้รับผลกระทบ ก็จะมีอีกส่วนนึงที่ได้รับผลกระทบเชิงบวก สามารถทำเงินได้มากจากช่วงที่ผ่านมาจากการประกอบธุรกิจในบางภาคส่วนที่ตีบวก สวนกระแส ซึ่งมีอยู่น้อยมากกว่ากลุ่มที่เจอปัญหาแน่ๆ ซึ่งผู้คนที่ยังไม่ถึงกับมีสภาพคล่องที่ดีนัก มักจะประวิงเวลา ชลอการซื้อ ออกไปก่อนเพื่อความไม่ประมาท
• ความคุ้มค่าในการลงทุน: ฝั่งผู้ขายเยอะ ซึ่งส่วนใหญ่ก็อยากขายได้ราคา ไม่อยากขาดทุนจากเงินที่ลงไป จึงตั้งราคาขายโดยอิงจากยอดรายรับที่อยากได้ แต่ไม่ทันได้สังเกตว่าจะสู้กับราคาขาย ณ ปัจจุบัน ของสินค้าแบบเดียวกันได้หรือเปล่า (หรือไม่ก็ ไม่สน จะขายราคานี้) ซึ่งถ้ามีทรัพย์แบบเดียวกันเยอะ ออกมาขายตัดราคาแข่งกัน เชื่อเลยว่าจะพบกับสถานการณ์ขายไม่ออกแน่ๆ ยกเว้นเฮงจริงๆ
• มาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ หรือโปรโมชั่นจากธนาคารที่ให้กู้: อย่างที่มีมาตรการผ่อนปรน LTV ก็เป็นเรื่องดี แต่ธนาคารเองก็ไม่ได้กล้าจะออกโปรฯมาจูงใจคนกู้ซื้อบ้านเท่าไหร่ เพราะสมัยนี้นอกจากจะเช็คสถานะทางการเงินของผู้กู้ แบบเช็คแล้วเช็คอีก ยังเช็คไปถึงหน้าที่การงาน และผลประกอบการของบริษัทที่ผู้กู้ทำงานอยู่อีกต่อ ใครที่เครดิตดี ก็ถือว่าโชคดีที่มีโอกาสเก็บเงินสดไว้ถือได้มากกว่า แล้วใช้ยอดกู้ได้เต็มที่

ทุกๆปัจจัยมีผลต่อแทบทุกขั้นของการซื้อขายอสังหาฯ ในสถานการณ์แบบนี้จริงๆ หากทุกๆปัจจัยลงตัวได้อย่างสมบูรณ์หรือเกือบสมบูรณ์ ก็สามารถเพิ่มโอกาสในการซื้อขายได้มากขึ้นกว่าช่วง 2 ปีที่ผ่านมาแน่นอน แต่น่าจะยังไม่ถึงขึ้นดีดตัวกลับมาแรงแซงระดับสูงๆเหมือนเมื่อก่อน ก็หวังว่าการควบคุมสถานการณ์การติดต่อ และการแพร่กระจายของโรคจะดีขึ้นไปเรื่อยๆ ซึ่งจะส่งผลดีต่อสภาพเศรษฐกิจภาพรวม และแต่ละบุคคลอย่างแน่นอน

หากสนใจ บ้าน ทาวน์โฮม คอนโด ที่ประกาศขายในกรุงเทพฯ หรือในโซน บางพลี, เมืองสมุทรปราการ ที่ได้รับการตรวจสอบสภาพทรัพย์ ตรวจเช๊คสภาพ ณ ปัจจุบันแล้วก่อนขาย รวมถึง ทรัพย์สินรอการขาย ประเภท ทรัพย์พร้อมขาย จากธนาคาร ในราคาคุ้มค่าต่อการลงทุนแล้ว เชิญเลือกชมได้ที่เว็บไซต์ www.porjaiassets.com ได้เลยครับ