อยากซื้อทรัพย์สินรอการขาย จากธนาคาร? มีข้อดีอย่างไร? จะซื้อยังไง? สรุปข้อควรทราบและคำแนะนำจบในที่เดียว!

ทรัพย์สินรอการขาย / ทรัพย์รอขาย / ทรัพย์ธนาคาร-กรมบังคับคดี / ทรัพย์พร้อมขาย คืออะไร?
ทรัพย์สินรอการขาย หรือที่เราเคยได้ยินกันมาบ้างว่า NPA (Non-Performing Asset) ก็คือ อสังหาริมทรัพย์ (จริงๆมีหลายประเภท แต่ขออนุญาตอ้างอิงเฉพาะอสังหาฯเท่านั้น) ที่ทางเจ้าของทรัพย์ได้เคยยื่นสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อบ้าน/คอนโด หรืออสังหาฯประเภทอื่นๆ แล้วไม่สามารถผ่อนชำระกับธนาคารได้ตามกำหนด ซึ่งส่วนใหญ่ หากครบ 2-3 เดือน ธนาคารที่ให้กู้ก็จะออกจดหมายเตือนแล้วให้ทำการชำระค่างวด หรือเข้ามาคุยเคลียร์ปรับโครงสร้างหนี้สิน (ยกตัวอย่างเช่น ช่วงโควิด-19 เกิดกรณีประนอมหนี้ ผ่อนปรนกันเยอะมาก) แต่หากไม่สามารถทำการชำระได้ ทรัพย์สินนั้นก็จะตกเป็นของธนาคารที่ให้กู้ (ยึดทรัพย์) เพื่อนำมาขายทอดตลาด เรียกว่าเป็น ทรัพย์หลุดจำนอง และกรณีที่มีหนี้กับธนาคารแล้วเอาทรัพย์นั้นค้ำประกัน ก็เข้าข่ายถูกฟ้องร้อง บังคับคดี ให้ทำการยึดทรัพย์มาขายทอดตลาดเพื่อ ลด/ปลดหนี้ที่มีอยู่
เข้าใจสถานะของทรัพย์สินรอการขาย
อาจแบ่งได้ 2 กรณี หลังสิ้นสุดการฟ้องร้อง บังคับคดี คือ
- ทรัพย์สินรอการขาย: อาจหมายรวมครอบคลุมทั้งหมดว่า ทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ตกเป็นของธนาคารผู้ให้กู้เรียบร้อยแล้ว แต่อาจยังอยู่ในช่วงที่ทางธนาคาร กำลังเข้าครอบครอง/ยึดทรัพย์ หรืออยู่ระหว่างการสำรวจทรัพย์ เพื่อตรวจสอบสภาพทรัพย์ ก่อนที่จะนำออกมาขายผ่านช่องทางต่างๆของตัวเอง หรือผ่านบริษัทตัวแทนฯ ไม่ว่าจะเป็นลงขายที่เว็บไซต์ของธนาคาร ขายตามงานแฟร์ต่างๆ หรือฝากขายกับเอเจนท์ที่มีฐานลูกค้าอยู่แล้ว
- ทรัพย์พร้อมขาย: จะหมายถึงทรัพย์ที่ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของธนาคารเรียบร้อยแล้ว เข้าตรวจสอบทรัพย์สินภายใน เปลี่ยนกุญแจประตูหรือยึดกุญแจแล้ว รวมถึงไม่มีผู้ใช้ประโยชน์ หรือผู้บุกรุกสถานที่อีกต่อไป (ส่วนใหญ่คือเจ้าของเดิม) ซึ่งกรณีทรัพย์พร้อมขาย จะสะดวกต่อการพาผู้สนใจซื้อเข้าชมบ้าน/คอนโด รายการนั้นได้อย่างสะดวก เพื่อให้ผู้ที่สนใจซื้อได้ดูสภาพจริงว่าหากทำการซื้อมาแล้ว จำเป็นต้องปรับปรุงซ่อมแซมอะไรบ้าง ก่อนการเข้าอยู่อาศัย รวมถึงการประเมินราคาเสนอซื้อ+ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดหากต้องทำการซ่อมแซม หรือตกแต่งเพิ่ม
ทรัพย์สินรอการขาย มีข้อดี/ข้อควรทราบ อย่างไรบ้าง?
ข้อดี:
- พร้อมเข้าอยู่ได้เลย หากเป็นกรณี “ทรัพย์พร้อมขาย” ที่ไม่มีผู้ใช้ประโยชน์ครอบครองแล้ว
- ราคาดี ถึงดีมาก เพราะส่วนใหญ่ทางธนาคารจะเน้นการขายทอดตลาด มากกว่าการจะขายเพื่อทำกำไรมากๆ โดยจะตั้งราคาโดยอิง มูลค่าทรัพย์ที่ถูกประเมินเอาไว้ เพื่อขายแล้วนำเงินกลับเข้าสู่ฐานเงินกู้ของธนาคาร เพราะทรัพย์สินเหล่านี้ ไม่ได้ “ดอกเบี้ย” จากผู้กู้แล้ว
- ที่ตั้ง ทำเลดี ถึงดีมาก เพราะทั้งหมดคือ “บ้านมือสอง” ที่เป็นบ้าน ทาวน์โฮม คอนโด ที่ปลูกสร้างไว้ระยะเวลานึงแล้ว อยู่ในเขตพื้นที่ที่ดี ไม่ได้ห่างไกลจากตัวเมือง หรือความเจริญมาก รวมถึงขนาดตัวบ้าน พื้นที่ใช้สอย ถูกคำนวณไว้ด้วยราคาค่าก่อสร้าง + ค่าที่ดิน เมื่อครั้งก่อสร้าง ซึ่งจะถูกกว่า ราคา ณ ปัจจุบัน ที่อาจจะสูงกว่าเดิมมากๆ โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีความเจริญเข้าถึงเรียบร้อย
- ได้ของดี ราคาถูก แถมของฟรี บ้าน คอนโด หลายต่อหลายรายการ แม้สภาพภายนอกจะเก่าไปตามอายุอาคาร ตามสภาพการใช้งาน แต่บางรายการนั้น ตรวจสอบดูจากสภาพ แทบไม่เคยได้เข้าใช้งานเลย หรือใช้งานน้อยมาก เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือเฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน ก็ยังมีสภาพใหม่มากๆ หากทำความสะอาด ปรับปรุงนิดๆหน่อยๆ ก็น่าจะใช้งานต่อได้สบายๆ ส่วนโครงสร้างอาคาร ไม่ใช่เรื่องใหญ่เลย เพราะปกติ อาคารไม่เกิน 20-30 ปี ไม่ค่อยมีปัญหาอยู่แล้ว จะพบปัญหาก็เพียงพื้นที่โดยรอบ ที่อาจจะยุบตัว ทรุดไปบ้างตามระยะเวลา ซึ่งก็สามารถถมที่ใหม่ได้เช่นกัน
- คุ้มค่ากับการลงทุน โดยปกติ ทรัพย์สินรอการขาย จะราคาถูกกว่า บ้านมือสองทั่วๆไป ราวๆ 30-60% โดยเฉลี่ย ซึ่งหากทรัพย์สินนั้นอยู่ในสภาพที่ดีมากๆ เท่ากับว่า ผู้ซื้อได้กำไรจากการซื้อมากกว่าการซื้อเมื่อครั้งที่โครงการเปิดขาย หรือการซื้อจากเจ้าของเดิมตรงๆเสียอีก

ข้อควรทราบ ก่อนตัดสินใจซื้อทรัพย์สินรอการขาย:
- ต้องเข้าใจว่า ทรัพย์สินรอการขายทั้งหมดนั้น คือ “บ้านมือสอง” ต่อให้สภาพจะใหม่แค่ไหน ก็จะถูกพิจารณาเป็นบ้านมือสองทั้งหมด ในกรณีที่ธนาคารที่ขอสินเชื่อพิจารณายอดกู้ไม่ได้สูงเท่ากับ บ้านมือหนึ่ง เท่ากับว่า ทางผู้ซื้อควรเตรียมการทางการเงินไว้บ้าง เผื่อมีส่วนต่างหรือต้องใช้เงินปรับปรุง ซ่อมแซมตกแต่งใหม่
- สภาพทรัพย์อาจไม่สมบูรณ์ 100% หรือมีบาดแผลจากการใช้งานบ้างไม่มากก็น้อย ต่างจากกรณีซื้อบ้านใหม่จากโครงการแล้วพบ Defect จากการตรวจบ้าน ซึ่งสามารถร้องขอทางโครงการอสังหาฯให้ทำการเก็บรายละเอียดให้เรียบร้อยก่อนการเซ็นต์รับงาน เท่ากับว่าทุกอย่างที่ต้องซ่อมแซมแก้ไข จะเป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อทางเดียวเท่านั้น
- ทรัพย์สินภายในบ้าน/คอนโด ให้คิดว่า ซื้อบ้านเปล่าซะ เพราะเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าเหล่านั้น ไม่ทราบว่ายังใช้งานได้ทั้งหมดหรือไม่ (โดยเฉพาะเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ติดตั้งไว้)
- ต้องไปดูด้วยตัวเอง หากจะพิจารณาเฉพาะแค่ภาพถ่ายคงไม่เพียงพอ เพราะไม่ทราบว่าได้ถ่ายไว้นานแค่ไหนแล้ว อาจจะต้องสอบถามจากตัวแทนขายฯ ที่ได้รับการแต่งตั้งจากทางธนาคาร เพื่อสอบถามข้อมูลและรายละเอียดที่ควรทราบ

ขั้นตอนการซื้อทรัพย์สินรอการขาย ต้องทำอย่างไร มีขั้นตอนอย่างไรบ้าง?
เมื่อได้รับทราบข้อมูลทั้งหมดจากตัวแทนขายทรัพย์ แล้วทำการนัดหมายเข้าดู/ตรวจสอบสภาพทรัพย์ (ปกติจะต้องทำการขอยืมกุญแจ เปิดบ้าน/คอนโด จากทางธนาคารก่อน ซึ่งจะใช้เวลามากกว่าปกติเล็กน้อย ตามระเบียบการของแต่ละธนาคาร) หากสนใจเสนอซื้อ มีขั้นตอนดังนี้
- แจ้งกับทางตัวแทนฯของทางธนาคาร ว่าจะทำการเสนอซื้อ เพื่อให้ตัวแทนฯทำการยื่นเสนอซื้อผ่านแพลตฟอร์มการขอเสนอซื้อทรัพย์ของทางธนาคาร (ปกติทางธนาคารไม่ได้มีเจ้าหน้าที่เพียงพอต่อความต้องการของผู้ซื้อ ในการเปิดบ้านให้ชมทรัพย์ หรือแนะนำรายละเอียดสภาพทรัพย์ สุดท้ายก็จะทำการติดต่อมายังตัวแทนฯ ให้จัดการให้อยู่ดี) ซึ่งตัวแทนฯเหล่านี้ ก็จะได้รับการแต่งตั้งโดยตรงจากทางธนาคาร จึงไม่ต้องห่วงเรื่องความปลอดภัย หรือการทุจริตต่อการเงินแต่อย่างใด
- ทางตัวแทนฯ จะทำการนำส่งเอกสารประกอบการซื้อ ข้อมูลของผู้เสนอซื้อ ราคาเสนอซื้อไปยังธนาคารเจ้าของทรัพย์ เพื่อ “ยื่นสิทธิการจอง” โดยทางธนาคารจะให้ผู้ซื้อทำการชำระ “เงินประกันการเสนอซื้อ” ตามช่องทางที่ธนาคารกำหนด โดยจะออกใบแจ้งรับชำระ ที่ระบุหมายะเลขอ้างอิง (reference no.) ตามรหัสทรัพย์ และรหัสเสนอซื้อ ที่ออกโดยธนาคารให้ชำระผ่าน Mobile banking / Mobile App / QR code หรือ ตู้ ATM
- หลังจากนั้นให้รอการพิจารณาจากทางธนาคาร โดยทางธนาคารจะแจ้งผลให้ทรายภายหลัง ผ่าน SMS หรือติดต่อผ่านตัวแทนฯ
- หากธนาคารรับราคาเสนอซื้อ ก็จะมีผู้ติดต่อประสานงานให้นัดเข้าทำสัญญา “จะซื้อจะขาย” ระหว่างผู้เสนอซื้อกับทางธนาคาร ซึ่งจะต้องเข้าทำสัญญาภายในระยะเวลาที่กำหนด นับจากวันที่ระบุในหนังสือแจ้งผลการพิจารณา
- โดยในวันที่เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทางผู้เสนอซื้อก็จำเป็นจะต้องเตรียมชำระเงินมัดจำเพิ่มเติมให้ครบตามจำนวนที่ทางธนาคารกำหนด (เช่น ชำระเพิ่มเติมให้ครบ 10% ของราคาอนุมัติขาย) โดยอาจจะทำเช๊คสั่งจ่ายดดยตรงเข้าบัญีกลางของธนาคารนั้นๆ หรือโอนเงินเข้าไปบัญชีธนาคารที่ได้รับข้อมูลจากฝ่ายที่ดูแลทรัพยืสินรอการขายของธนาคาร (อาจจะทำสัญญาผ่านตัวแทนฯก็ได้ กรณีไม่สะดวกเข้าไปทำสัญญาที่อาคารที่ตั้งของฝ่ายที่ดูแลทรัพย์สินของธนาคารนั้นๆ)
- หากใช้บริการสินเชื่อบ้านของธนาคารเดียวกับทรัพย์สิน ก็ต้องเตรียมเอกสารเพื่อประกอบการขอสินเชื่อด้วย หรือหากจะทำการขอสินเชื่อกู้ซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะกับทางธนาคารใดๆ ก็ต้องทำการนัดหมายทำการจดจำนอง ให้เรียบร้อยครบทุกทาง
หวังบทสรุปทั้งหมดนี้ น่าจะครบถ้วน ครอบคลุมทุกประเด็นที่ต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับ ทรัพย์สินรอการขาย ข้อดี ข้อควรทราบ วิธีและขั้นตอนการเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขาย นะครับ หากสนใจ “ทรัพย์พร้อมขาย” ที่ได้รับการตรวจสอบแล้วว่าไม่มีผู้บุกรุก ไม่มีเจ้าของเก่าอาศัยอยุ่แล้วต้องมาปวดหัว หรือเกิดความสงสารที่จะต้องยื่นเอกสารขับไล่ สามารถเข้าดูรายการ ทรัพย์สินรอการขาย ประเภท ทรัพย์พร้อมขาย จากธนาคาร ได้บนเว็บไซต์ พอใจ แอสเซท ซึ่งทางบริษัทจะนำรายการใหม่ๆที่น่าสนใจ มาเสนอไว้ที่หน้าเว็ปไซต์ ซึ่งทาง บริษัท พอใจ แอสเซทส์ คอนซัลแทนท์ จำกัด ได้รับแต่งตั้งให้เป็นตัวแทนขายอสังหาฯ ประเภททรัพย์สินรอการขาย จากธนาคารกสิกรไทย อย่างเป็นทางการ จึงมั่นใจได้ว่า ทรัพย์รายการที่เรานำมาเสนอ มีสภาพที่ดี-ดีมาก และได้รับการตรวจสอบสภาพทรัพย์เรียบร้อยแล้ว ปลอดภัยจากการกระทำผิดทางอาญาเรื่องการบุกรุกสถานที่ หรือการทุจริตทางการเงินแน่นอนครับ