ขั้นตอนการโอนที่ดินซื้อขายกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน
การจดทะเบียนประเภทโอนอสังหาริมทรัพย์กรณีไม่ต้องประกาศ
หลักเกณฑ์ วิธีการ เงื่อนไข (ถ้ามี) ในการยื่นคำขอ และการพิจารณาอนุญาต
- กรณียื่นคําขอและจดทะเบียนเสร็จในวันเดียวโดยไม่ต้องมีการประกาศตามกฎหมายสาหรับการโอนที่ดินมีหลักฐานเป็นโฉนด ที่ดินหนังสือรับรองการทําประโยชน์หรือกรณีโอนที่ดินตามหลักฐานดังกล่าวข้างต้นพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือหนังสือกรรมสิทธิห้องชุด (กรณีที่ไม่ต้องมีการประกาศหรือได้รับยกเว้นไม่ต้องประกาศเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในกฎกระทรวงฉบับที 7
(พ.ศ. 2497) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายทีดินพ.ศ. 2497) - การขอจดทะเบียนประเภทการโอนที่ดินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดกรณีไม่มีการประกาศตามกฎหมายเช่น ขาย ขายฝาก ให้ แลกเปลี่ยน หลุดเป็นสิทธิจากจํานอง โอนชำระหนี้จํานอง โอนตามคําสั่งศาล โอนตามกฎหมายโอนชําระค่าหุ้น โอนชำระหนี้ การได้มาโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 การลงชื่อคู่สมรส แบ่งทรัพย์สินระหว่างคู่สมรส เป็นต้น
- ผู้โอนจะต้องเป็นเจ้าของที่ดินหรือห้องชุด ที่มีชื่อตนเองปรากฏอยู่ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิห้องชุด และผู้รับโอนต้องเป็นบุคคลที่มีสัญชาติไทย (เว้นแต่มีกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะให้บุคคลที่ไม่มีสัญชาติไทยรับโอนได้)
กรณีผู้รับโอนเป็นนิติบุคคลสัญชาติไทยแต่มีสิทธิการได้มาซึ่งที่ดิน เสมือนคนต่างด้าวตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในมาตรา 97 และ 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่สามารถรับโอนได้ (เว้นแต่มีกฎหมายกําหนดให้นิติบุคคลสัญชาติไทยแต่มีสิทธิการได้มาซึ่งที่ดินเสมือนคนต่างด้าวรับโอนได้)
- หากเป็นการโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเจ้าของสิ่งปลูกสร้างจะต้องมีหลักฐานการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง
- ผู้ขอต้องยื่นเอกสารหลักฐานต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สานักงานที่ดินพื้นที่ที่รับผิดชอบซึ่งที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุดตั้งอยู่โดยต้องติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบเอกสารหลักฐานต่างๆเบืองต้นก่อน และรับบัตรคิวเพื่อรอยืนคําขอและสอบสวนตามลําดับก่อนหลังในขั้นตอนต่อไป (ไม่นับรวมอยู่ในระยะเวลาให้บริการ)
- พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องสอบสวนสิทธิและความสามารถรวมตลอดถึงความสมบูรณ์ของนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2497) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินพ.ศ. 2497 และที่แก้ไขเพิ่มเติมรวมทั้งกฎหมายและระเบียบที่เกี่ยวข้อง
- ระยะเวลาดําเนินการอาจใช้เวลาน้อยกว่า 150 นาที (ไม่รวมระยะเวลารอการยื่นคําขอและสอบสวน ทั้งนี้การนับระยะเวลาดําเนินการจะเริ่มนับตังแต่พนักงานเจ้าหน้าที่เริ่มสอบสวนตามลําดับก่อนหลัง) ระยะเวลาแล้วเสร็จขึ้นอยู่กับจํานวนคู่กรณีและหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิห้องชุด เช่นมีคู่กรณีฝ่ายละหลายรายหรือหนังสือแสดงสิทธิในทีดินหลายฉบับ หรือขอจดทะเบียนหลายประเภทในคราวเดียวกันเป็นต้น และในบางกรณีอาจต้องใช้เวลาเพิ่มขึ้นตามข้อเท็จจริง เช่นหลักฐานไม่ชัดเจนต้องสอบสวนเพิ่มเติมเพื่อให้ข้อเท็จจริงยุติขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแต่ขนาดสิ่งปลูกสร้างตามหลักฐานเดิมกับข้อเท็จจริงที่ขอจดทะเบียนไม่ตรงกันเป็นต้น
ขั้นตอนการโอนที่ดินซื้อขาย เอกสารที่ต้องเตรียม รายละเอียดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน
สำหรับการเตรียมเอกสารเพื่อเตรียมไปทำเรื่องการโอนที่ดินซื้อขาย สามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่ ประเภทบุคคลธรรม และประเภทนิติบุคคล (บริษัท)
การเตรียมเอกสารการโอนที่ดินซื้อขาย สำหรับบุคคลธรรมดา
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- บัตรประชาชน พร้อมสำเนา และลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา และลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- เอกสารการเปลี่ยนชื่อและนามสกุล พร้อมสำเนา และลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- กรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน ต้องมีเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ พร้อมลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ พร้อมลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- กรณีสมรสแล้ว ต้องมีเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่
- หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน
- สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส พร้อมลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส พร้อมลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนสมรส
- กรณีจดทะเบียนสมรสแล้วหย่า ต้องมีสำเนาทะเบียนหย่าเพิ่มเติม
การเตรียมเอกสารการโอนที่ดินซื้อขาย สำหรับนิติบุคคล
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- สำเนาทะเบียนบ้านของของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด ให้มีบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด
- กรณีเป็นห้างหุ้นส่วนจำกัด ห้างหุ้นส่วนสามัญ ที่จดทะเบียนแล้วให้มีแบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน
- กรณีที่มีการมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการ ต้องมีเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่
- หนังสือมอบอำนาจ
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
รายละเอียดค่าธรรมเนียม การโอนที่ดินซื้อขาย
- ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
- ค่าอากร 5 บาท
- ค่าพยาน 20 บาท
- ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน ราคาร้อยละ 2 จากราคาประเมินหรือราคาขาย (ที่ดินราคาประเมิน 1 ล้านบาท เสียค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน 20,000 บาท)
- ค่าจดจำนอง ร้อยละ 1 จากมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท สำหรับผู้ที่กู้เงินมาจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่ดิน (มูลค่าจดจำนองที่ดิน 1 ล้านบาท ค่าจดจำนอง 10,000 บาท)
- ค่าอากรแสตมป์ใบรับ ร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย แต่หากราคาประเมินสูงกว่าให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณแทน
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาซื้อขาย แต่หากราคาประเมินสูงกว่าให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณแทน
ขั้นตอนการโอนที่ดิน เพื่อซื้อขาย
- ขั้นตอนการโอนที่ดินนั้นมีระยะเวลาไม่นาน ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้ใช้บริการในกรมที่ดินนั้นด้วย โดยกรมที่ดินก็มีบริการจองคิววันต่อวัน เพื่อลดระยะเวลาการรอคอย
- กรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่ต้องเตรียมมาให้ครบถ้วน
- นำใบคำขอและเอกสารไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบเอกสาร จากนั้นเจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิวไปยังฝ่ายชำนาญงาน
- เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับจะลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน
- เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดิน เพื่อประเมินค่าธรรมเนียมต่างๆ ซึ่งจะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่หลังคำนวณเสร็จ
- นำใบคำนวณไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน โดยจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลืองมา ให้นำใบเสร็จสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่ที่เซ็นเอกสาร และนำใบเสร็จสีฟ้าไปถ่ายสำเนาผู้ซื้อ 1 ชุด โดยเก็บตัวจริงไว้ที่ผู้ขาย
- เจ้าหน้าที่จะพิมพ์โฉนดให้เราตรวจสอบความถูกต้อง หลังจากตรวจสอบเรียบร้อยเสร็จสิ้น จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ซึ่งถือว่าเป็นการเสร็จสมบูรณ์
การให้บริการ ณ กรมที่ดิน
สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครหรือสาขา/ส่วนแยก สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา สำนักงานที่ดินอำเภอ/กิ่งอำเภอท้องที่ ซึ่งที่ดิน/ที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดตั้งอยู่ ติดต่อด้วยตัวเอง ณ หน่วยงาน
ระยะเวลาการเปิดให้บริการ:
วันจันทร์ ถึง วันศุกร์ (ยกเว้นวันหยุดที่างราชการกำหนด) ตั้งแต่เวลา 8:30 – 16:30 น.
ท่านสามารถอ่านรายละเอียดฉบับเต็มจาก คู่มือประชาชน: เรื่องการจดทะเบียนประเภทโอนอสังหาริมทรัพย์กรณีไม่ต้องประกาศ จากเอกสารเผยแพร่ของกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
